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National Storage Affiliates: Ein interessanter Einstiegspunkt für langfristige Investoren (NYSE:NSA)

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Andrii Yalanskyi/iStock über Getty Images

National Storage Affiliates (NYSE:NSA) ist der am schnellsten wachsende REIT im Storage-Sektor. Hier sind die 3-Jahres-CAGR-Zahlen (Compound Annual Growth Rate) für FFO (Funds from Operations), TCFO (Total Cash from Operations) und Dividenden für die sechs Speicher-REITs, Stand letzten Dezember 31:

Unternehmen FFO-Wachstum FFO/Aktienwachstum TCFO-Wachstum Abt. Wachstum
National Storage Affiliates (NSA) 30,03 % 17,87 % 26,98 % 16,3 %
Zusätzlicher Speicherplatz (EXR) 16,06 % 13,90 % 11,98 % 19,0 %
Life Storage Inc. (LSI) 16,04 % 11,37 % 18,27 % 14,5 %
Globale Selbstlagerung (SELF) 13,57 % N / A 16,89 % 0,0 %
Öffentlicher Speicher (PSA) 13,27 % 6,98 % 7,22 % 0,0 %
CubeSmart (WÜRFEL) 10,24 % 8,76 % 13,88 % 10,1 %

Quelle: TD Ameritrade, Hoya Capital Income Builder und Berechnungen des Autors

Es ist kein Wettbewerb. NSA ist in jeder der oben genannten Wachstumskategorien mit großem Abstand führend, mit Ausnahme des Dividendenwachstums, wo seine herausragende CAGR von 16,3 % an zweiter Stelle hinter dem von EXR vorgegebenen Tempo von 19,0 % steht.

Wie die meisten Speicher-REITs haben die Aktien von NSA in diesem Jahr bisher einen Schlag abbekommen, da die gesamte Anlegerwelt aus Wachstumspapieren aller Art geflohen ist und verzweifelt nach höheren Renditen gesucht hat, um die Inflation zu bekämpfen.

Diagramm
Daten von YCharts

Dies hat für langfristige Anleger einen interessanten Einstiegspunkt in die NSA geschaffen.

Quartalsergebnisse liegen vor

Das Unternehmen hat gerade am 6. Mai die Ergebnisse für das erste Quartal 2022 gemeldet, und sie sind stark. Hier sind die Höhepunkte:

  • 62,1 % Steigerung des Nettoeinkommens im Jahresvergleich (im Jahresvergleich)
  • 36,7 % Steigerung des FFO pro Aktie im Jahresvergleich
  • 22,2 % Steigerung des NOI (Nettobetriebsgewinn) im selben Geschäft im Jahresvergleich
  • Auslastung des gleichen Geschäfts von 94,8 %, Anstieg um 140 Basispunkte im Jahresvergleich
  • Durchschnittliche Portfolioauslastung von 94,7 %, Anstieg um 250 Basispunkte im Jahresvergleich
  • Mietspreads von 5 % auf Straßentarife und 14 % auf Vertragstarife.

Aufgrund der relativ kurzfristigen Natur von Self-Storage-Verträgen können Speicher-REITs die Mieten ziemlich oft erhöhen, um mit der Inflation Schritt zu halten.

An der Akquisitionsfront ging die NSA im vierten Quartal 2021 auf Einkaufstour, was im vergangenen Jahr zu Einkäufen in Höhe von 2,175 Milliarden US-Dollar führte, und das Unternehmen erwartet, dass sich dieses Tempo in diesem Jahr verlangsamen wird, teilweise um die letztjährige Ausbeute zu verdauen. Bisher berichtet das Unternehmen in diesem Jahr:

  • Erwerb von 12 zu 100 Prozent in Eigenbesitz befindlichen Self-Storage-Immobilien für etwa 92,9 Millionen US-Dollar, teilweise finanziert durch die Ausgabe von OP-Eigenkapital in Höhe von 16,6 Millionen US-Dollar, mit einer sehr anständigen durchschnittlichen Kapitalisierungsrate von 5,3 %.
  • Erwerb eines 7-Immobilien-Portfolios im Wert von 208 Millionen US-Dollar im April durch eine Joint-Venture-Partnerschaft, bei der die NSA 25 % des Kapitals (52 Millionen US-Dollar) einbrachte. NSA verdient Akquisitions- und Verwaltungsgebühren für JV-Akquisitionen, die die Rendite der NSA-Investition steigern.

NSA hat mehr als 130 Liegenschaften in seiner eigenen Akquisitionspipeline im Wert von etwa 1,4 Milliarden US-Dollar.

Bei der Bekanntgabe der Ergebnisse für das erste Quartal sagte CEO Tamara Fischer:

Die positive Dynamik, die wir im ersten Quartal und im April erfahren haben, war wesentlich stärker als wir erwartet hatten. . . Die Ergebnisse des ersten Quartals bestätigten, dass sich die günstigen Leistungstrends von 2021 bis ins Jahr 2022 fortsetzen. Die Mietnachfrage bleibt robust, das Angebot bleibt verhalten, und wir profitieren von der anhaltenden Stärke des Ratenwachstums sowohl für neue als auch für Bestandsmieter. . . Wir freuen uns, unsere Prognose für das NOI-Wachstum der Filiale und den Kern-FFO pro Aktie für 2022 anheben zu können.

Das Unternehmen hat die Prognose für das Gesamtjahr 2022 wie folgt aktualisiert:

  • Kern-FFO pro Aktie von 2,80 bis 2,85 US-Dollar, ein Anstieg von 4 % gegenüber der vorherigen Prognose zur Halbzeit und ein Wachstum von 25 % gegenüber dem rasanten Tempo von 2021.
  • Umsatzwachstum im gleichen Geschäft von 11 % bis 13 %, eine Steigerung von 325 Basispunkten gegenüber der vorherigen Prognose zur Halbzeit.
  • NOI-Wachstum von 14 % bis 16 %, eine Steigerung um 500 Basispunkte gegenüber der vorherigen Prognose.

Lernen Sie das Unternehmen kennen

NSA wurde 2013 gegründet und hat seinen Hauptsitz in Greenwood Village, Colorado, und besitzt 1.061 Immobilien in 43 Bundesstaaten, mit Schwerpunkt auf Sekundärmärkten, und die stärksten Konzentrationen in Sunbelt-Staaten wie Georgia, Florida und Texas sowie Louisiana, Alabama, Oklahoma, und Arizona. 83 % davon befinden sich zu 100 % im Besitz der NSA, die anderen 17 % werden in Joint-Venture-Partnerschaften gehalten.

US-Karte mit Beteiligungen in 43 Bundesstaaten, wie im Text beschrieben, plus 68,4 Millionen Quadratfuß und Logos einiger der größten Mieter

NSA Assets Snapshot (Ergebnispräsentation des Unternehmens Q1 2022)

NSA wächst durch den Erwerb regionaler Betreiber mit 20 oder mehr Immobilien in institutioneller Qualität in den statistisch wichtigsten 100-Metropolregionen der USA. Flexible Kaufbedingungen umfassen häufig OP-Einheiten (Operating Partnership) und SP-Einheiten (Subordinated Performance), die den Verkäufer effektiv weiterbringen als Juniorpartner. OP- und SP-Einheiten machen in der Regel etwa 25 % des Kaufpreises aus, wodurch die zur Finanzierung der Transaktion erforderlichen Schulden erheblich reduziert werden. Das Ergebnis nennt die NSA PROs (Participating Regional Operators). 44 % der Bestände des Unternehmens werden von PROs verwaltet. Die Struktur einer typischen NSA-Akquisition ist unten dargestellt.

Torten- und Balkendiagramme zeigen eine typische Akquisition in Höhe von 100 Millionen US-Dollar bei einer Cap-Rate von 6,3 %, die zu 50 % mit Schulden und zu 50 % über die PRO-Struktur finanziert wird

NSA-Akquisitionsstruktur (Ergebnispräsentation des Unternehmens Q1 2022)

Diese Struktur ist für NSA-Investoren sehr vorteilhaft. PROs absorbieren 50 % der NOI-Rückgänge, bis die bevorzugte Allokation von 6 % in SP-Aktien (nachrangige Performance) erreicht ist, dann sinkt 100 % des NOI, bis die bevorzugte Allokation von 6 % in SP-Aktien vollständig erodiert ist.

Wachstumskennzahlen

Hier sind die 3-Jahres-Wachstumszahlen für FFO (Funds from Operations), TCFO (Total Cash from Operations) und Marktkapitalisierung.

Metrisch 2018 2019 2020 2021 3-Jahres-CAGR
FFO (Millionen) $116 $139 $167 $255
FFO-Wachstum % 19.8 20.1 52.7 30.03
FFO pro Aktie 1,38 $ 1,54 $ 1,71 $ $2,26
FFO je Aktie Wachstum % 11.6 11.0 32.2 17.87
TCFO (Millionen) $162 $197 $221 $331
TCFO-Wachstum % 21.6 12.2 49.8 26.98
Marktkapitalisierung (Milliarden) 1,49 $ $2,00 2,49 $ $6,16
Marktkapitalisierungswachstum % 34.2 24.5 147.4 60,50

Quelle: TD Ameritrade, CompaniesMarketCap.comund Autor Berechnungen

Dies sind elektrisierende Wachstumsraten für ein 9 Jahre altes Unternehmen: nicht nur zweistellig, sondern hoch zweistellig, konstant in allen Kategorien, jedes Jahr in den letzten drei Jahren. Die NSA wuchs während der Pandemie weiterhin zweistellig.

In der Zwischenzeit haben sich die Aktienkurse wie folgt entwickelt:

Metrisch 2019 2020 2021 2022 CAGR
Schlusskurs der NSA-Aktie am 16 $30,01 24,49 $ 43,40 $ $51,09
Kursgewinn der NSA-Aktie % (-18.4) 77.2 17,7 % 19.41
Schlusskurs der VNQ-Aktie am 16. Mai $88,03 68,80 $ 97,08 $ 96,17 $
Kursgewinn der VNQ-Aktie % (-22.9) 41.1 (-1,0) 2,99

Quelle: MarketWatch.com und eigene Berechnungen

Trotz des bisherigen Ausverkaufs in diesem Jahr hat NSA den Vanguard Real Estate ETF (VNQ) in jedem der letzten 3 Zwölfmonatszeiträume um ein Vielfaches an Kursgewinnen übertroffen. Der Ausverkauf scheint fast völlig unabhängig vom Unternehmen selbst zu sein und stattdessen eine Funktion der Rotation von Wachstum zu Wert zu sein. Anleger, die am 16. Mai 2019 gekauft haben, wurden mit einer durchschnittlichen Gesamtrendite von über 20 % pro Jahr belohnt, wenn Dividenden hinzugerechnet werden.

Bilanzkennzahlen

Diese Zahlen sehen für die NSA etwas schwach aus, aber ich denke, sie täuschen ein wenig, weil die NSA mehr als andere Speicher-REITs auf Joint-Venture-Partnerschaften setzt und daher mehr Hebelwirkung nutzt. Die Differenzierung im Geschäftsmodell der NSA ist für den größten Teil des Unterschieds verantwortlich, im Gegensatz zu einem Mangel an Haushaltsdisziplin.

Unternehmen Liquiditätsquote Schuldenquote Schulden/EBITDA Bond-Rating
NSA 1.45 29% 7.0 BBB+

Quelle: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade und Berechnungen des Autors

Die Kroll Bond Rating Agency hat das Kreditrating der Betriebspartnerschaft der NSA auf BBB+ heraufgestuft. Das Unternehmen steht bis 2022 vor keinen Fälligkeiten, aber in den Jahren 2023 und 2024 zusammen über einer Milliarde. Etwa 18 % der Hauptschulden der NSA unterliegen einem variablen Zinsrisiko, und 185 Millionen US-Dollar stehen auf der revolvierenden Kreditlinie zur Verfügung. Die gewichtete durchschnittliche Schuldenlaufzeit beträgt 5,4 Jahre bei einem effektiven Zinssatz von 3,0 % gegenüber 3,2 % zum Jahresende.

Balkendiagramm ohne Fälligkeiten im Jahr 2022, nur 210 Millionen US-Dollar im Jahr 2026 und 225 Millionen US-Dollar im Jahr 2025, aber 377,6 Millionen US-Dollar im Jahr 2023 und 695 Millionen US-Dollar im Jahr 2024

NSA-Investorenpräsentation

Dividendenkennzahlen

NSA ist ein hervorragender Dividendenzahler, der sowohl den Speicher-REIT-Sektor als auch den REIT-Gesamtdurchschnitt sowohl bei der laufenden Rendite als auch beim Dividendenwachstum weit übertrifft, was zu einem überragenden Dividendenwert von 6,15 % führt. Der Dividenden-Score prognostiziert die Rendite der heute gekauften Aktien in drei Jahren, unter der Annahme, dass die Dividendenwachstumsrate unverändert bleibt.

Unternehmen Abt. Ertrag Abt. Wachstum Abt. Punktzahl Auszahlungsrate Abt. Sicherheit
NSA 3,91 % 16,3 % 6,15 % 70% C

Quelle: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade, Seeking Alpha Premium

Dieses Diagramm veranschaulicht grafisch die Kraft des Dividendenwachstums im Gegensatz zur aktuellen Rendite. Trotz ihrer nominell geringeren laufenden Rendite im Vergleich zum durchschnittlichen REIT schneiden Speicher-REITs langfristig (3 Jahre oder länger) bei den Dividendenerträgen überdurchschnittlich ab. NSA ist ein sehr starker Dividenden-„Schläfer“, da seine Cashflow-Wachstumsraten weiterhin auf kommende Dividendenerhöhungen hindeuten.

Obwohl die Auszahlungsquote mit 70% moderat hoch ist, bewertet Seeking Alpha Premium die Dividendensicherheit mit der Note C, was eine perfekte Mischung aus Sicherheit und Aggression darstellt.

Bewertungskennzahlen

Wachstum, wie NSA gezeigt hat, ist normalerweise mit einer Premium-Bewertung verbunden, aber dieses Unternehmen wird mit einem Abschlag auf den NAV (-15,7) % und einem Preis/FFO von 18,3 verkauft, was beide unter dem Durchschnitt des Speichersektors und dem Gesamt-REIT liegt Durchschnitt.

Unternehmen Abt. Punktzahl Preis/FFO Premium zu NAV
NSA 6,15 % 18.3 (-15,7)%

Quelle: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade und Berechnungen des Autors

Was könnte schiefgehen?

In meinem Februar-Artikel über dieses Unternehmen stellte ich fest:

  1. Self-Storage-Einheiten sind relativ einfach zu bauen, und das Überangebot der Branche könnte das Mietwachstum dämpfen.
  2. Höhere Zinssätze könnten die Fremdfinanzierungskosten der NSA erhöhen (derzeit 3,0 %, gegenüber 3,2 % am 31. Dezember).
  3. Der verstärkte Wettbewerb um Deals könnte die Obergrenzen für Neuakquisitionen senken.

Aber die NSA scheint in all diesen Punkten zu gewinnen.

1. Steigende Zinssätze und erhöhter Inflationsdruck treiben die Baukosten in die Höhe und schränken so das neue Angebot weiter ein. Der Prozentsatz der NSA-Läden mit einem neuen Konkurrenten in einem 3- und 5-Meilen-Radius ging auf 27 % bzw. 45 % zurück.

Streudiagramm, das zeigt, dass die Top-15-Märkte der NSA ungefähr so ​​viel Übernachfrage wie Überangebot aufweisen

NSA-Investorenpräsentation

2. Der effektive Zinssatz des Unternehmens für seine Schulden beträgt jetzt 3,0 %, gegenüber 3,2 % am 31. Dezember.

3. CEO Tamara Fischer wies darauf hin, dass die Nachfrage der Investoren nach Selfstorage-Immobilien weiterhin auf einem beispiellosen Niveau liegt, was zu historisch niedrigen Kapitalisierungsraten führt, die seit einigen Jahren zu verzeichnen sind. Die Akquisitionen der NSA im ersten Quartal 2022 machten jedoch durchschnittlich 5,3 % aus, verglichen mit 5,5 % im gesamten Jahr 2021, sodass die Kompression bisher gering ist.

Ein Umzug ist einer der Hauptgründe, warum Menschen Gegenstände einlagern. Wenn sich der Verkauf neuer Eigenheime also verlangsamt, könnte dies die Lagernachfrage beeinträchtigen.

Unterm Strich des Investors

Sengendes Wachstum mit hervorragenden Dividenden im Verkauf. Ich rate NSA zu einem Kauf für langfristige Anleger, die bereit sind, geduldig zu sein, während die Anlagewelt allmählich wieder zu einem Gleichgewicht zwischen Wert und Wachstum zurückkehrt.

Faktornoten für NSA: Bewertung C+, Wachstum A, Rentabilität C+, Momentum B-, Revisionen A

Ich suche Alpha Premium

The Street and Ford Equity Research bewertet NSA mit „Hold“, während TipRanks es mit „Underperforming“ bewertet. Der kurzfristige Händler Zacks bewertet die NSA mit „Kaufen“. Die Kursziele der Wall-Street-Analysten reichen von 60,00 $ bis 78,00 $, mit einem Durchschnitt von 67,05 $, was eine Aufwärtsbewegung von 31,9 % zum Mittelwert und eine Spanne von 11,8 % bis 53,5 % bedeutet. Insider haben jedoch in den letzten 3 Monaten Aktien im Wert von etwa 10,3 Millionen Dollar verkauft, und das könnte Anlass zu einer Pause geben.